Dératisation et désinsectisation d’immeuble : ce qui est obligatoire

Aucun texte n’impose de désinsectiser ou de dératiser un immeuble d’habitation à date fixe. En revanche, la loi oblige les propriétaires, les syndics et les bailleurs à prévenir l’arrivée des nuisibles, à surveiller les lieux et à agir sans délai dès que la présence de rongeurs ou d’insectes est constatée. Ces obligations viennent du règlement sanitaire départemental, de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Ce guide fait le point, texte par texte, pour les syndics, les conseils syndicaux, les bailleurs et les gestionnaires d’immeubles en Île-de-France : ce qui est obligatoire, qui doit agir, qui paie et comment s’organiser.

La désinsectisation d’un immeuble est-elle obligatoire ?

Oui, dès que des insectes prolifèrent. Le règlement sanitaire départemental type (circulaire du 9 août 1978), repris par la plupart des départements, consacre son article 121 aux insectes. Il demande aux occupants de maintenir leurs locaux propres pour éviter la prolifération d’insectes et de vermine. Lorsqu’une prolifération est constatée, propriétaires et locataires doivent prendre sans délai les mesures nécessaires pour la détruire, et ils « ne peuvent s’opposer aux mesures de désinsectisation et de désinfection ».

Concrètement, des blattes dans les gaines techniques, des cafards dans le local à poubelles ou des punaises de lit qui gagnent plusieurs appartements imposent une action rapide. Laisser l’infestation s’étendre en attendant le prochain passage prévu n’est pas une option prévue par les textes.

Un règlement sanitaire par département

Le RSD est pris par arrêté préfectoral, département par département, en application du Code de la santé publique (articles L.1311-1 et L.1311-2) et sur le modèle du règlement type. À Paris, il s’agit du règlement sanitaire du département de Paris (arrêté du 20 novembre 1979) : son article 119 traite des rongeurs, et la section consacrée à la lutte contre les rongeurs, les pigeons et les insectes va de l’article 119 à l’article 123 bis. Dans le Val-de-Marne, c’est l’arrêté préfectoral n° 85-115 du 26 février 1985. Dans chaque commune, le maire est chargé de contrôler le respect de ces règles d’hygiène.

La dératisation d’un immeuble est-elle obligatoire ?

Oui, dans les mêmes conditions. L’article 119 du règlement sanitaire départemental vise directement « les propriétaires d’immeubles ou établissements privés » et les directeurs d’établissements publics. Il leur impose trois obligations :

• Prévenir : prendre toutes les mesures pour éviter l’introduction des rongeurs, et garder en bon état les dispositifs de protection mis en place.
• Surveiller : vérifier périodiquement, avec les locataires ou occupants, les caves, les cours, les locaux à poubelles, les locaux commerciaux et les entrepôts, et faire évacuer les dépôts de déchets qui attirent les rongeurs.
• Agir : dès que des rongeurs sont constatés, prendre sans délai les mesures prescrites par l’autorité sanitaire pour assurer leur destruction.

La même obligation s’applique lors de la démolition d’un immeuble et sur les chantiers de construction, qui font souvent fuir les rats vers les bâtiments voisins.

Les arrêtés municipaux peuvent aller plus loin

Les maires peuvent compléter le RSD au titre de leur pouvoir de police de la salubrité. Exemple récent en Île-de-France : par un arrêté du 3 juillet 2026, la ville de Fresnes (Val-de-Marne) impose aux propriétaires, copropriétaires, syndics et bailleurs de faire dératiser « sans délai » dès la constatation de rongeurs, et autant que nécessaire jusqu’à leur disparition complète. La commune peut aussi exiger « à tout moment » la preuve des interventions : contrats, bons de passage ou comptes rendus des prestataires.

Avant de vous organiser, vérifiez donc s’il existe un arrêté propre à votre commune.

Ce que la loi n’impose pas

Deux idées reçues reviennent souvent chez les gestionnaires d’immeubles :

• « La dératisation est obligatoire une fois par an. » Le règlement sanitaire départemental type ne fixe aucune fréquence : il demande une vérification périodique et une action dès qu’un problème apparaît. L’arrêté de Fresnes ne fixe pas non plus de rythme de passage.
• « Un contrat de dératisation est obligatoire en copropriété. » Aucun texte national ne l’impose à un immeuble d’habitation. Un contrat avec des passages réguliers reste toutefois le moyen le plus simple de montrer, en cas de contrôle ou de litige, que la prévention et la surveillance sont bien assurées.

Les commerces de bouche installés en pied d’immeuble obéissent en plus à leurs propres règles d’hygiène alimentaire, qui leur imposent un plan de lutte contre les nuisibles.

Syndic, bailleur, locataire : qui doit agir ?

La réponse dépend de l’endroit où se trouvent les nuisibles et du rôle de chacun dans l’immeuble.

Le syndic et les parties communes

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ». La lutte contre les nuisibles dans les parties communes en fait partie. En cas d’urgence, le même article lui permet de faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Un contrat de prévention relève des dépenses courantes de la copropriété, couvertes par le budget prévisionnel voté chaque année en assemblée générale.

Le syndic n’intervient pas d’office dans les appartements, qui sont des parties privatives. Mais quand des blattes ou des punaises de lit passent d’un lot à l’autre, traiter les seules parties communes ne suffit pas : il faut coordonner les copropriétaires concernés. Pour aller plus loin, voyez notre page dédiée aux syndics de copropriété.

Le bailleur et le logement loué

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé, et « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Le propriétaire doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat. Cette règle vaut pour les propriétaires privés comme pour les bailleurs sociaux. Si le logement n’est pas décent, le locataire peut demander sa mise en conformité, puis saisir le juge à défaut d’accord (article 20-1 de la même loi).

Pour les organismes HLM et les gestionnaires de grands parcs, voyez notre page consacrée aux bailleurs sociaux.

Le locataire et l’occupant

L’article 7 de la loi de 1989 met à la charge du locataire « l’entretien courant du logement ». Il doit garder les lieux propres, signaler rapidement toute présence de nuisibles et laisser l’accès aux techniciens : le RSD précise que propriétaires et locataires ne peuvent pas s’opposer à une désinsectisation. Si les désordres viennent du comportement de l’occupant, le propriétaire peut ensuite engager sa responsabilité devant le juge civil.

Qui paie les frais de désinsectisation et de dératisation ?

• En copropriété : les frais de dératisation et de désinsectisation des parties communes sont une charge de l’immeuble, répartie entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts. Le traitement d’un appartement reste à la charge de son propriétaire, ou de son occupant selon l’origine de l’infestation.
• Entre bailleur et locataire : à l’entrée dans les lieux, le logement doit être exempt de nuisibles, donc un traitement nécessaire à ce moment-là incombe au bailleur. En cours de bail, tout dépend de l’origine de l’infestation et de ce qui relève de l’entretien courant. Le détail, nuisible par nuisible, est dans notre article propriétaire ou locataire : qui paie la dératisation et la désinsectisation ?
• Sur les charges locatives : la liste des charges récupérables est fixée par décret (n° 87-713 du 26 août 1987 pour le parc privé, n° 82-955 du 9 novembre 1982 pour le parc HLM) et elle est limitative. Le décret de 1987 y inscrit les « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection » ; la dératisation n’y figure pas. Faites valider la répartition par votre service juridique avant de l’inscrire dans la régularisation des charges.

Cafards et punaises de lit : raisonner à l’échelle de l’immeuble

Les blattes et cafards circulent d’un appartement à l’autre par les colonnes d’eau, les gaines techniques et les vide-ordures. Traiter un seul logement, c’est souvent voir l’infestation revenir quelques semaines plus tard par le logement voisin. Pour être efficace, le traitement doit couvrir les zones infestées et les parties communes qui les relient, parfois toute une cage d’escalier ou tout le bâtiment. Notre traitement des cafards et blattes.

Les punaises de lit ne sont liées ni à l’hygiène ni au standing de l’immeuble. Elles arrivent avec un voyage, un meuble d’occasion ou un déménagement, puis gagnent les logements voisins si l’on tarde à agir. Notre protocole combine un traitement chimique en deux pulvérisations, à deux semaines d’intervalle, et un traitement par congélation pour les vêtements et textiles fragiles. Lorsqu’un logement est touché, faites aussi inspecter les logements du dessus, du dessous et du palier. Notre traitement des punaises de lit.

Côté rongeurs, les caves, les locaux à poubelles et les abords de l’immeuble sont les premiers points à surveiller : voir nos traitements contre les rats et contre les souris.

Que faire quand un occupant signale des nuisibles ?

1. Identifier le nuisible : souris, rats, blattes ou punaises de lit ne se traitent pas de la même façon. Une photo aide à orienter le diagnostic.
2. Délimiter la zone : parties communes, logement signalé, logements voisins.
3. Informer les occupants : affichage dans le hall et avis de passage, avec les consignes de préparation et la date d’intervention.
4. Faire intervenir une entreprise spécialisée : des techniciens certifiés Certibiocide et, pour les punaises de lit, CertiPunaises.
5. Prévoir le suivi : second passage quand le protocole l’exige et contrôle des zones traitées.
6. Garder une trace : contrat, factures et dates de passage, que la mairie peut vous demander.

Contrat de prévention ou intervention ponctuelle ?

Pour les rongeurs et les blattes, un suivi régulier évite d’enchaîner les interventions en urgence. Freez’it propose deux formules, adaptées à chaque immeuble :

• Contrat préventif : deux passages par an pour surveiller, traiter et éviter qu’une infestation ne s’installe.
• Contrat curatif : jusqu’à six passages par an lorsqu’une infestation est déjà présente, jusqu’au retour à une situation maîtrisée.

Le nombre de passages et le périmètre (parties communes, locaux techniques, logements signalés) s’adaptent à la taille de l’immeuble. Pour le détail, voyez ce que couvre un contrat de dératisation annuel. À noter : les raticides ne peuvent plus rester en place toute l’année à titre préventif, comme l’explique notre article sur la nouvelle réglementation dératisation. Vous êtes bailleur social et préparez une consultation, un MAPA ou un accord-cadre ? Freez’it répond aussi aux appels d’offres.

Questions fréquentes

La dératisation est-elle obligatoire une fois par an dans un immeuble ?

Non. Le règlement sanitaire départemental type ne fixe aucune fréquence. Il impose de prévenir l’introduction des rongeurs, de vérifier périodiquement les lieux et d’agir sans délai en cas de présence. Vérifiez toutefois les arrêtés de votre commune, qui peuvent ajouter des obligations locales.

Un locataire peut-il refuser une désinsectisation ?

Non. Selon le règlement sanitaire départemental, propriétaires et locataires ne peuvent pas s’opposer aux mesures de désinsectisation et de désinfection. Le locataire doit laisser l’accès au logement pour le traitement.

Le syndic doit-il traiter les punaises de lit dans les appartements ?

Le syndic est responsable des parties communes. Les appartements sont des parties privatives : leur traitement revient au propriétaire, ou au bailleur si le logement est loué. Le syndic a toutefois intérêt à coordonner le traitement des logements voisins pour éviter que les punaises ne se propagent.

Les frais de désinsectisation sont-ils récupérables sur le locataire ?

En partie seulement. La liste des charges récupérables, qui est limitative, mentionne les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection. La dératisation n’y figure pas.

Un propriétaire peut-il louer un logement infesté de cafards ou de punaises de lit ?

Non. Depuis la loi ELAN, un logement décent doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Si des nuisibles sont présents à l’entrée dans les lieux, le traitement revient au propriétaire bailleur. Voir aussi qui paie entre propriétaire et locataire.

Que risque un propriétaire ou un syndic qui ne fait rien ?

La mairie, chargée de contrôler le respect du règlement sanitaire départemental, peut exiger des mesures. Le locataire d’un logement infesté peut demander sa mise en conformité, puis saisir le juge. Un syndic qui tarde à agir peut aussi voir sa responsabilité engagée par le syndicat des copropriétaires.

Freez’it intervient-il dans toute l’Île-de-France ?

Oui, à Paris et dans toute l’Île-de-France, pour les syndics, les bailleurs privés et sociaux, les agences de gestion locative et les gestionnaires d’immeubles.

Textes de référence

• Règlement sanitaire départemental type (circulaire du 9 août 1978), articles 119 (rongeurs) et 121 (insectes).
• Règlement sanitaire du département de Paris (arrêté du 20 novembre 1979), articles 119 à 123 bis.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 18.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, articles 6, 7 et 20-1, modifiée par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.
• Ville de Fresnes, arrêté n° 2026-213 du 3 juillet 2026 portant obligation de lutte contre la prolifération des rongeurs.