En location, c’est en principe le propriétaire qui paie la dératisation ou la désinsectisation. Depuis la loi ELAN de 2018, il doit louer un logement décent, « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Le locataire ne paie que si le bailleur prouve que l’infestation vient de lui, par exemple d’un manque d’hygiène ou de son animal. Seuls les produits de désinsectisation peuvent être refacturés au locataire dans les charges, jamais la main-d’œuvre.
Ce guide s’adresse aux propriétaires bailleurs, aux agences et aux gestionnaires locatifs, qui doivent gérer les signalements de rats, de cafards ou de punaises de lit. Il détaille qui paie selon le nuisible et le moment, ce que l’on peut refacturer, et la marche à suivre pour éviter le litige.
L’essentiel
- À l’entrée dans les lieux, le logement doit être sans nuisibles : un traitement nécessaire à ce moment-là est à la charge du bailleur.
- En cours de bail, le bailleur paie aussi, sauf s’il prouve que l’infestation vient du locataire.
- Le locataire doit prévenir le bailleur immédiatement et laisser l’accès à l’entreprise de traitement.
- Les produits de désinsectisation sont des charges récupérables ; la main-d’œuvre et la dératisation ne le sont pas.
Le principe : le bailleur doit louer un logement sans nuisibles
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Le même article l’oblige à entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat. Un logement à usage d’habitation infesté de rats, de cafards ou de punaises de lit n’est donc pas un logement décent, et la responsabilité du traitement pèse d’abord sur le propriétaire.
L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) en tire la conséquence pratique : le propriétaire « devra payer les frais de détection et de désinfestation des punaises de lit », sauf « s’il prouve que la présence des punaises du lit est due à son locataire ». Le même raisonnement vaut pour les autres nuisibles : la charge revient au bailleur, et c’est à lui de prouver une faute du locataire s’il veut s’en décharger.
Ce que doit faire le locataire
Le locataire n’est pas pour autant spectateur. L’article 7 de la même loi met à sa charge « l’entretien courant du logement » : propreté, aération, gestion des déchets. La notice d’information annexée au bail, mise à jour par un arrêté du 16 février 2023, précise aussi ce qu’il doit faire face aux punaises de lit :
- agir vite et appliquer les gestes recommandés par le site officiel stop-punaises.gouv.fr ;
- contacter immédiatement le bailleur pour demander un traitement ou convenir de sa prise en charge financière ;
- laisser l’accès au logement à l’entreprise chargée de la désinsectisation et suivre ses recommandations.
Un locataire qui tarde à signaler la présence de nuisibles ou qui refuse l’accès au technicien prend un risque, et sa responsabilité peut être engagée si l’infestation s’aggrave : le règlement sanitaire départemental prévoit que les occupants ne peuvent pas s’opposer aux mesures de désinsectisation.
Qui paie, nuisible par nuisible
La règle est la même pour tous les nuisibles, mais l’origine de l’infestation se prouve plus ou moins facilement selon l’espèce :
| Nuisible | En principe | Le locataire paie si… |
|---|---|---|
| Rats et souris | Le bailleur, ou le syndic s’ils viennent des parties communes | Le bailleur prouve un défaut d’entretien du locataire (déchets, nourriture laissée à portée) |
| Cafards et blattes | Le bailleur, surtout si les blattes circulent par les gaines de l’immeuble | L’infestation résulte d’un manque d’hygiène établi dans le logement |
| Punaises de lit | Le bailleur | Le bailleur prouve qu’elles ont été introduites par le locataire, ce qui est rarement simple |
| Puces | Le bailleur si elles étaient présentes à l’entrée | Elles proviennent de l’animal du locataire |
Rats et souris
Les rongeurs entrent le plus souvent par les caves, les gaines, les locaux à poubelles ou les défauts du bâti. Dans un immeuble, le traitement des parties communes relève du syndic, et le règlement sanitaire départemental oblige les propriétaires à prévenir l’introduction des rongeurs. Le locataire n’est mis à contribution que si son comportement a attiré les rongeurs. Voir notre traitement contre les rats et contre les souris.
Cafards et blattes
Les blattes passent d’un appartement à l’autre par les colonnes d’eau et les gaines techniques. Traiter un seul logement règle rarement le problème : il faut souvent coordonner le traitement avec le syndic et les logements voisins. Notre traitement des cafards et blattes.
Punaises de lit
Les punaises de lit ne sont liées ni à l’hygiène ni à l’état du logement : elles voyagent avec les bagages, les meubles et les vêtements. Il est donc difficile de prouver qui les a introduites, et le traitement reste le plus souvent à la charge du bailleur. Plus il intervient tôt, plus il est simple. Notre traitement des punaises de lit.
Puces
Les puces sont presque toujours liées aux animaux de compagnie. Si l’animal du locataire est à l’origine de l’infestation, le bailleur peut lui en demander la prise en charge. Si les puces étaient là avant son arrivée, par exemple laissées par l’animal d’un précédent occupant, le traitement revient au bailleur. Notre traitement des puces.
À l’entrée dans les lieux ou en cours de bail : ce qui change
À l’entrée dans les lieux, la situation est claire : le logement doit être exempt de nuisibles. Si une infestation est découverte dans les premières semaines, il sera très difficile au bailleur de soutenir qu’elle vient du locataire, et le traitement lui revient. D’où l’intérêt, pour un gestionnaire, de vérifier l’absence de traces au moment de l’état des lieux d’entrée et de faire traiter le logement entre deux locataires si un doute existe.
En cours de bail, tout se joue sur la preuve. Le bailleur reste tenu de maintenir un logement décent, mais il peut se décharger s’il démontre que l’infestation résulte d’une faute ou d’une négligence du locataire. À défaut de preuve, c’est à lui d’organiser et de financer le traitement.
Charges récupérables : ce que le bailleur peut refacturer
La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et elle est limitative. Pour les nuisibles, elle ne mentionne que les « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection ». En pratique :
- Les produits de désinsectisation peuvent être répercutés sur le locataire au titre des charges.
- La main-d’œuvre de l’entreprise de désinsectisation reste à la charge du bailleur.
- La dératisation ne figure pas dans la liste et ne peut pas être récupérée sur le locataire.
Ce que le bailleur paie ne se confond pas avec ce qu’il peut récupérer : seule une faute prouvée du locataire permet de lui faire supporter le coût complet d’une intervention.
Ce que disent les tribunaux
Les décisions de justice confirment cette logique de preuve. Trois exemples relevés par la revue Actu-Juridique :
- Cour d’appel de Bordeaux, 9 mai 2014 (n° 12/06806) : le bail a été résilié aux torts des bailleurs, qui n’avaient pas fait traiter une infestation de cafards.
- Cour d’appel de Chambéry, 28 octobre 2010 (n° 10/00527) : le coût de la désinsectisation a été mis à la charge du locataire, en raison de son insouciance et de la saleté constatée dans le logement.
- Cour d’appel de Paris, 31 janvier 2017 (n° 15/07085) : un bailleur social n’a pas été condamné à indemniser des locataires infestés de punaises de lit, l’origine de l’infestation étant inconnue et aucun vice du logement n’étant démontré.
Retenez la leçon de la décision de Bordeaux : laisser traîner une infestation coûte bien plus cher qu’un traitement. Celle de Paris porte sur l’indemnisation du locataire, pas sur l’obligation de traiter, qui reste entière.
Bailleurs et gestionnaires : la marche à suivre
- Accusez réception du signalement par écrit et demandez des éléments : photos, pièces concernées, date des premiers signes.
- Faites établir un diagnostic et un devis par une entreprise spécialisée : identification du nuisible, étendue de l’infestation, origine probable.
- Vérifiez la piste de l’immeuble : si les nuisibles viennent des parties communes ou des logements voisins, prévenez le syndic sans attendre.
- Faites traiter rapidement par des techniciens certifiés, en informant le locataire des consignes de préparation et en organisant l’accès.
- Conservez les preuves : état des lieux d’entrée, échanges écrits, rapport ou facture de l’intervention. Ce sont eux qui permettront, le cas échéant, de démontrer une faute du locataire.
- Prévoyez le suivi : second passage quand le protocole l’exige, et contrôle des logements voisins pour les punaises de lit et les blattes.
Pour les organismes HLM et les grands parcs, voyez notre page bailleurs sociaux. En copropriété, la répartition entre syndic et copropriétaires est détaillée dans notre article nuisibles en copropriété : qui paie, le syndic ou le résident ?
En cas de désaccord
Si le bailleur ne réagit pas, le locataire peut lui demander par écrit la mise en conformité du logement. Selon l’ANIL, faute de réponse dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui détermine les travaux à réaliser (article 20-1 de la loi de 1989). Si le locataire perçoit une aide au logement, la CAF peut conserver l’allocation tant que le logement n’est pas mis en conformité. Pour un bailleur, mieux vaut donc traiter vite et discuter ensuite de la prise en charge.
Questions fréquentes
Le propriétaire doit-il payer la dératisation ?
Oui, en principe. Le logement doit être exempt de nuisibles, et la dératisation ne fait pas partie des charges récupérables. Le locataire ne paie que si le bailleur prouve que les rongeurs ont été attirés par son comportement.
Qui paie le traitement des punaises de lit dans une location ?
Le propriétaire, sauf s’il prouve que le locataire a introduit les punaises. Comme elles voyagent avec les affaires de chacun, cette preuve est rarement apportée.
Le locataire peut-il refuser une désinsectisation ?
Non. Le règlement sanitaire départemental prévoit que les occupants ne peuvent pas s’opposer aux mesures de désinsectisation, et la notice annexée au bail demande au locataire de laisser l’accès à l’entreprise mandatée.
Les frais de désinsectisation sont-ils des charges récupérables ?
En partie : seuls les produits de désinsectisation peuvent être refacturés au locataire. La main-d’œuvre de l’entreprise reste à la charge du bailleur.
Et dans un logement social ?
La règle est la même : le bailleur social doit fournir un logement décent et organiser le traitement. La prise en charge des produits dans les charges suit la liste fixée pour le parc HLM.
Et si les nuisibles viennent des parties communes ?
Le traitement des parties communes relève du syndic de copropriété, celui des parties privatives du propriétaire du logement. Le bailleur doit alors alerter le syndic pour qu’une action coordonnée soit menée, car traiter le seul logement ne suffit pas. Voir aussi ce qui est obligatoire dans un immeuble.
Textes et décisions de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 7 et 20-1, modifiée par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.
- Arrêté du 16 février 2023 relatif à la notice d’information annexée aux contrats de location.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.
- ANIL, « Votre logement est infesté de punaises ».
- Actu-Juridique, « Punaise de lit : à qui incombe la charge financière du traitement ? » (25 octobre 2023).
Bailleur ou gestionnaire locatif ?
Rats, cafards, punaises de lit ou puces dans un logement loué : nos techniciens certifiés interviennent rapidement à Paris et dans toute l’Île-de-France.
